Selbst überwinden

Ariel L. Valli | 23. April 2022

Das Gewerbeimmobilienunternehmen Platinum Storage Group, das ein landesweites Portfolio an Selbstlagereinrichtungen unter den Markennamen Storage Direct und Storelocal betreibt, hat kürzlich den Bau eines neuen Projekts in Oakland, Kalifornien, abgeschlossen. Die Anweisung von Firmenpräsidentin Genevieve Sigmund bestand darin, eine Anlage zu entwickeln, die vom demografischen Wandel in der Bay Area profitieren könnte, wo viele Einwohner San Francisco auf der Suche nach günstigeren Märkten verlassen haben.

Die daraus resultierende Storelocal-Einrichtung am 10 Hegenberger Court ist genau darauf ausgelegt. Das vierstöckige Objekt liegt günstig an der Interstate 880 und ist nur wenige Minuten vom Oakland Coliseum und dem Oakland International Airport entfernt. Es umfasst 112.000 Quadratmeter vermietbare Fläche in etwa 1.100 Einheiten. Aber es entstand nicht ohne einige Herausforderungen. Werfen wir einen genaueren Blick auf die Details, einschließlich der spezifischen Hindernisse und wie Platinum diese überwunden hat.

Von den zum Verkauf stehenden Grundstücken in der Gegend ist dieser Standort dank der stark befahrenen Hegenberger Road, einer wichtigen Ost-West-Verkehrsverkehrsader, die den Großteil des Verkehrs vom und zum Flughafen transportiert und über Auf- und Abfahrten für die 880 Nimitz verfügt, nahezu perfekt Autobahn. Das 1,87 Hektar große Grundstück grenzt buchstäblich an die Autobahn und hat eine Frontlinie von 294 Fuß. Es bietet die beste Sicht für Selfstorage sowie ein sehr wünschenswertes Verkehrsaufkommen auf den umliegenden Straßen und Autobahnen.

Auf dem Gelände befand sich ein altes, einstöckiges Industriegebäude, das abgerissen werden musste, was jedoch bei einem Infill-Projekt in einem etablierten Gebiet nicht ungewöhnlich ist. Nachdem das Angebot für die Immobilie angenommen worden war, lief der Design- und Entwicklungsprozess zügig an.

Platinum beauftragte mein Architekturbüro mit der Abwicklung des Entwurfs- und Landnutzungsberechtigungsprozesses. Wie so oft in Großstädten erforderte diese Entwicklung eine bedingte Nutzungsgenehmigung und die Einhaltung des California Environmental Quality Act, um Self-Storage als Nutzung zu etablieren und zuzulassen.

Die ersten Entwurfsarbeiten begannen im Januar 2016. Zur Bewertung der Standorteffizienz wurden verschiedene Standortstudien durchgeführt, und schließlich genehmigte der Eigentümer einen endgültigen Entwurf mit einer Gebäudegrundfläche von 39.133 Quadratfuß und vier Stockwerken. Die Entwicklungsberechnungen umfassten eine Grundstücksabdeckung von 48,3 % und ein Grundflächenverhältnis von 1,91, das sich aus der Gebäudegröße in Quadratfuß dividiert durch die Grundstücksfläche ergibt. Angesichts der etwas unregelmäßigen Form des Grundstücks waren die Zahlen recht gut und bewiesen, dass die Landnutzungseffizienz finanziell tragbar wäre.

Die Zufahrt mit Fahrzeugen erfolgt über die Hegenberger Road und ein kurzes Stück entlang des Hegenberger Court. Das Äußere, das die Besucher begrüßt, ist eine große, einladende Glasfassade mit einem 2.000 Quadratmeter großen Büro zur Straße hin.

Es wurden Standard-Self-Storage-Materialien untersucht, das Projekt wurde jedoch mit einem unkonventionellen II-A-Bautyp fortgesetzt, der zum Erreichen der vier Stockwerke erforderlich war. Zu den Hauptbestandteilen gehören ein Betonblock-Erdgeschoss und eine Stahlrohr-Pfosten-Riegel-Konstruktion in den oberen drei Stockwerken. Zu den Außenverkleidungen gehört eine Kombination aus glatten Metallpaneelen und Stuck. Um die gute Sicht von der Autobahn aus zu nutzen, umfasst das Design auch große Fenster im Obergeschoss mit farbenfrohen, aufrollbaren „Show“-Türen. Dies ist heute ein beliebtes Design im Selfstorage, da es den Zweck des Gebäudes deutlich macht.

Der endgültige Entwurf umfasst 1.087 Self-Storage-Einheiten mit einer Größe von 5 x 5 bis 10 x 30 Quadratfuß. Als komplementärer Hintergrund zu den farbenfrohen lindgrünen Schranktüren wurde ein neutrales Farbschema aus Hell- und Dunkelgrau gewählt.

Oakland ist eine große Stadt, und an der Entwurfsprüfung waren zusätzlich zur Standardplanungsabteilung viele Unterabteilungen beteiligt. Es dauerte mehrere Monate, bis die Brandschutz-, Ingenieur- und Bauprüfungen abgeschlossen waren, aber die bedingte Nutzungsgenehmigung wurde schließlich im Dezember 2016 in einer öffentlichen Anhörung genehmigt.

In großen Städten gibt es viele Verordnungen, die sich auf das Bauen auswirken, und in diesem Fall hat es eine ganze Weile gedauert, bis die üblichen Auseinandersetzungen um die Erschließungsgebühren beigelegt wurden. Aufgrund ihrer großen Gebäudefläche sind Self-Storage-Projekte in der Regel stark von Gebührenfestsetzungen betroffen, auch wenn ihre direkten Auswirkungen auf städtische Dienstleistungen wie Wasser und Strom gering sind und sie wenig Verkehr erzeugen und wenig Parkraum erfordern. Dennoch fielen für dieses 14.000 Quadratmeter große Gebäude Schadensersatzgebühren an, die sich auf über 1 Million US-Dollar beliefen. Dies erfolgte zusätzlich zu den üblichen Planprüfungs- und Baugenehmigungsgebühren. Glücklicherweise konnten Platinum und seine Berater den Betrag auf einen angemessenen Betrag aushandeln.

Nachdem dies geklärt war, begann das Baugenehmigungsverfahren. Die erste Planprüfungseinreichung erfolgte im Juli 2017; Allerdings dauerte der komplexe Stadtprozess mehrere Monate länger als erwartet. Die Genehmigung wurde schließlich im August 2019 genehmigt.

Im Zuge der Planprüfung erhielt das Projekt Angebote von mehreren qualifizierten Generalunternehmern mit Erfahrung im Bereich Selfstorage. Die anfänglichen Kostenschätzungen waren höher als erwartet, was ein Value Engineering zur Reduzierung der Baukosten erforderlich machte. Das hat wesentlich geholfen. Die Projektgenehmigungen wurden im Oktober 2019 nach Zahlung der Bau- und Planiergenehmigungsgebühren eingeholt.

Gleich mit der Standortklassifizierung wurde festgestellt, dass der Boden durch einen früheren Industrienutzer kontaminiert worden war. Der Export von verschmutztem Boden und der Import von sauberem Ersatz ist schon schwierig, aber die Tatsache, dass sich dieser Standort in einem dicht bebauten Gebiet befindet, macht die Sache noch komplizierter. Es gab auch Probleme mit der Entwässerung des Standorts im Zusammenhang mit dem in Nordkalifornien üblichen nassen Winterwetter. Beides führte zu einem langsamen Baubeginn.

Zusätzlich zu diesen Verzögerungen war das Projekt mit Einschränkungen aufgrund von COVID-19 sowie Lieferengpässen bei Materialien und Arbeitskräften konfrontiert. In der Anfangsphase der Pandemie galt die Selbstlagerung vom Staat nicht als „wesentliche Baumaßnahme“ und die Baubehörde der Stadt stoppte alle Inspektionsarbeiten, was zu einer sechswöchigen Verzögerung führte. Der Generalunternehmer investierte viel Zeit und Mühe, um einen internen COVID-Management-Experten einzurichten, der ihn bei der Erfüllung der staatlichen Anforderungen unterstützen konnte. Dies hielt auch nach der Aufhebung der Baubeschränkungen an.

Pandemiebedingte Protokolle im Rathaus haben die Zeit für die Prüfung und Genehmigung von Baugegenständen erheblich verlängert. Beispielsweise dauerte die Genehmigung der Feuersprinklerpläne des Subunternehmers zwölf Monate, wodurch sich alle Arbeiten an diesem Teil des Projekts verzögerten. Gleichzeitig dauerte die Genehmigung der Brandmeldeanlage durch die Feuerwehr 18 Monate, was zu weiteren Unterbrechungen führte. In den letzten Bauabschnitten kommt es zu einem Mangel an Arbeitskräften und Baumaterialien.

Ein Großteil der Arbeiten musste außerhalb der Reihenfolge ausgeführt werden, da Materialien und Arbeitskräfte verfügbar wurden. Letztendlich musste die ursprüngliche Bauzeit von 18 Monaten auf mehr als zwei Jahre verlängert werden. Trotz all dieser Herausforderungen haben der Generalunternehmer und das Entwicklungsteam diese kreativ gemeistert. Das Projekt erhielt im März seine erste Nutzungsgenehmigung, die die Nutzung des Büros und des ersten Stockwerks ermöglichte. Zum jetzigen Zeitpunkt wurden Verzögerungen bei der Lieferung und Inspektion von Aufzügen noch behoben, und die vollständige Auslastung wird in Kürze erwartet.

Als jemand, der seit 1983 in der Self-Storage-Branche tätig ist, habe ich noch nie ein Projekt mit größeren Herausforderungen in der Bauphase gesehen. Einer meiner Lieblingssprüche ist: „Alle einfachen Dinge wurden erledigt.“ Das ist wahrscheinlich nicht ganz richtig, aber es besteht kein Zweifel daran, dass die Entwicklung einer gut gelegenen, gut konzipierten Self-Storage-Einrichtung in einer begehrten Gegend den Kampf wert ist. Die Belegungsprognosen für diesen Storelocal-Standort sind sehr gut und das Projekt wird zweifellos sehr erfolgreich sein.

Ariel L. Valli ist Präsident und Hauptarchitekt der Valli Architectural Group. Er verfügt über 44 Jahre Erfahrung in Architektur und Raumplanung, mit Schwerpunkt auf Anlagendesign. Als praktizierender, lizenzierter Architekt war er für die Gestaltung zahlreicher Arten von Gebäuden verantwortlich, darunter Wohn-, Gewerbe-, institutionelle und industrielle Gebäude. Um ihn zu erreichen, rufen Sie 949.813.4191 an.

Weitere Informationen zu Textformaten